DPE et centre ancien à Agen
Mis à jour : août 2026
En bref
Le bâti agenais d'avant 1948 représente 32,6 % du parc, soit 4 697 logements, dont 8,5 % sont classés F ou G contre 4,9 % dans la commune. Leurs menuiseries sont largement traitées, mais 64,9 % de leurs murs ne le sont pas.
Un tiers du parc agenais
Avec 4 697 diagnostics portant sur des logements antérieurs à 1948, le bâti ancien représente 32,6 % du parc communal. La proportion est élevée, à la mesure d'une préfecture dont le centre, entre la Garonne et le boulevard de la République, s'est constitué avant l'expansion du XXe siècle.
Parmi ces logements, 8,5 % ressortent en F ou G, contre 4,9 % à l'échelle communale.
Les fenêtres, largement traitées
Seuls 17,1 % des logements anciens agenais présentent des menuiseries jugées insuffisantes : plus de huit sur dix disposent de fenêtres correctes ou bonnes.
Ce poste, le plus accessible et le plus visible, a donc été majoritairement traité. C'est aussi la raison pour laquelle bien des propriétaires s'étonnent d'un classement médiocre malgré des travaux récents.
Les murs restent le gisement
64,9 % des logements anciens ont des murs jugés mal isolés. C'est le premier poste de déperdition et, à Agen comme ailleurs, celui que la protection patrimoniale rend difficile à traiter par l'extérieur.
Le bâti local emploie largement la brique foraine du Sud-Ouest, matériau à belle inertie mais sans résistance thermique ajoutée. Un mur épais y tempère les variations sans empêcher les déperditions sur la durée.
Un climat qui adoucit la note
Le Sud-Ouest agenais connaît des hivers modérés, ce qui limite les besoins de chauffage entrant dans le calcul du DPE et explique que le taux communal reste bas, à 4,9 %.
À enveloppe identique, un logement agenais obtient donc une meilleure note qu'un logement ardennais ou bisontin. Le corollaire est moins favorable : les travaux d'isolation y produisent aussi un gain plus modeste sur l'étiquette.
Deux tiers du bâti ancien à l'électricité
64 % des logements anciens agenais sont chauffés à l'électricité. Ils bénéficient de la baisse du coefficient de conversion en énergie primaire entrée en vigueur au 1er janvier 2026, qui améliore l'étiquette sans travaux.
Le diagnostic existant reste valable et l'attestation portant la nouvelle classe s'obtient gratuitement auprès de l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME. C'est la première vérification à faire avant tout devis.
Ce que la protection patrimoniale encadre
Dans les périmètres protégés du centre, les travaux modifiant l'aspect extérieur sont soumis à autorisation avec avis de l'architecte des Bâtiments de France, ce qui écarte l'isolation par l'extérieur sur les façades visibles.
Restent accessibles l'isolation intérieure, la toiture, les combles, les planchers bas, le chauffage et la ventilation. Sur du bâti en brique ancienne, le doublage intérieur demande un frein-vapeur adapté pour ne pas piéger l'humidité dans la maçonnerie.
Un centre exposé à d'autres contraintes
Le bâti ancien agenais s'inscrit par ailleurs dans un contexte de risques qui figure au même dossier de vente : l'inondation de la Garonne et le retrait-gonflement des argiles.
Ces mentions n'affectent pas l'étiquette énergétique mais accompagnent toute transaction, via l'état des risques, et méritent d'être réunies en même temps que le diagnostic.
Louer et vendre dans le centre
Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne le pourra plus au 1er janvier 2028. Voir la page passoire thermique.
À la vente, un bien en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique. Le constat plomb s'applique par ailleurs à tout logement antérieur à 1949, ce qui vise l'essentiel de ce bâti.
Questions fréquentes
Quelle part du parc agenais est ancienne ?
32,6 %, soit 4 697 logements diagnostiqués antérieurs à 1948. Parmi eux, 8,5 % sont classés F ou G contre 4,9 % dans l'ensemble de la commune.
J'ai refait mes fenêtres, pourquoi mon DPE reste-t-il moyen ?
Parce que les murs pèsent davantage. Plus de huit logements anciens sur dix ont des menuiseries correctes, mais 64,9 % ont des murs mal isolés.
La brique foraine isole-t-elle ?
Non. Elle offre une belle inertie, qui tempère les variations quotidiennes, mais aucune résistance thermique ajoutée. Un mur épais n'empêche pas les déperditions sur la durée.
Mon logement électrique peut-il gagner une classe sans travaux ?
C'est possible pour 64 % du bâti ancien, chauffé à l'électricité. La baisse du coefficient de conversion au 1er janvier 2026 améliore mécaniquement l'étiquette, et l'attestation est gratuite auprès de l'ADEME.
Le constat plomb est-il obligatoire ?
Oui pour tout logement antérieur à 1949, ce qui vise l'essentiel du bâti ancien agenais. Il accompagne le DPE dans le dossier de vente comme de location.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.